渠县法院经审理认为：第一，原告、被签订的前期物业管理服务协议明确了由原告为被告所购买的位于该小区的商用房提供物业服务及收费标准、服务内容等，并载明了计费标准，被告自愿签字并捺印确认，能够认定该协议系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。第二，原、被告签订的前期物业管理服务协议约定了原告应提供物业服务的项目，现被告认可原告提供了部分物业服务，抗辩原告提供的服务项目、质量不到位，但未提供有效证据证明原告未按合同履行义务，被告依法应承担举证不能的法律后果。同时，被告抗辩指出案涉商用房位于小区外围临街，独立于小区，不与小区相通，其未享受到原告为小区住宅业主提供的安保、绿化等服务，故物业服务费标准过高，拒绝缴纳过高部分的物业服务费。法院认为，原、被告所签订的前期物业管理服务协议文本，不仅包括了小区住房业主，也包括了商业业主两个部分，物业服务合同中的清洁、绿化、保洁、安保、设备设施的维护、水电管网的疏通与维护等内容主要涵盖小区共有部分，虽然小区的绿化等部分不在与被告的物业服务范围内，但原告的服务质量应当从整体上进行评价，而被告所在的临街商用房作为小区的组成部分，其不得以未接受或无需要接受相关服务为由拒绝支付物业服务费，被告的抗辩不成立，其应当按前期物业管理服务协议约定缴纳物业服务费。第三，与原告签订前期物业管理服务协议的系业主被告即经营者，按照合同相对性原则，交纳物业服务费的义务主体应是经营者，故原告要求该茶楼支付物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。第四，被告应当按合同约定支付物业服务费，考虑到原、被告曾多次就物业服务费标准进行协商，被告并非恶意欠交，根据公平、合理原则，法院酌定以每年实际拖欠的物业服务费为基数，按原告起诉当月中国人民银授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.84%计算，对于原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，不予支持。
最终，渠县法院判决被告在判决发生法律效力之日起十五日内，向原告支付2017年12月2日至2020年12月31日期间的物业服务费30581.4元；以年度缴纳物业服务费9918.3元为基数，按2021年2月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.84%，分段计算从2017年12月2日起至2020年12月31日期间的违约金共计1174.3元。
判决送达后，双方均未提起上诉。
笔者认为，因物业服务具有普适性、公共性、动态性、连续性，物业公司在服务过程中要及时了解业主的需要，加强与业主之间的沟通，减少双方误会，提升服务质量；同时，业主在接受服务时要配合物业公司，理解、包容物业公司某些不尽人意之处，这样业主与物业公司相互配合、相互理解包容才能形成良性循环，进而营造舒适、美丽、和谐的居住生活环境。（张月）
