小区业主与物业公司之间的关系总是“剪不断，理还乱”，错综复杂的矛盾层出不穷，争吵、诉讼亦是频频发生。所幸法治之光已然聚成前方的灯塔，将于2021年1月1日正式实施的《中华人民共和国民法典》专门新增了物业合同相关法律条款，为物业服务纠纷化解和物业企业监管提供了基本的法律依据。
那么，《民法典》对物业合同管理具体有何规定？
《民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等方面的物业服务，业主支付物业费的合同。此法条系物业服务合同的定义，科学界定了物业服务合同的主体、标的。
《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将物业服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费计算标准、履行情况以及维修资金的使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开或者向业主大会、业主委员会报告。从当前情况看，将物业服务费的项目和计费标准予以公开，将维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等进行公开是非常重要的，很多物业纠纷争议焦点就是这几个方面。
拖欠物业管理费的现象屡见不鲜，某些业主希望采取这种方式来敦促物业公司改善服务，但这么做真的能达到目的吗？
下面，笔者结合司法案例进行综合分析。
一、业主因房屋质量问题拒缴物业费，法院不支持。依照法律规定，物业公司与业主之间是物业服务关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。物业公司与开发商是两个独立的民事主体，房屋存在质量问题，应该要求开发商而非物业公司负责。
二、业主因财物被盗拒缴物业费，法院判业主败诉。法院依法认定：业主要求物业公司赔偿财物被盗的损失，是财产损害赔偿纠纷，而物业服务合同纠纷是针对整个小区的全体业主，个别业主的特殊抗辩不代表全体业主的意见，所以法院认定业主仍需缴纳物业费。财物被盗，业主可向公安机关报案，由公安机关依法处理，物业管理存在明显过错的按过错承担相应责任。同时，虽然物业管理服务合同对滞纳金及维权费用均做出了约定，但业主不交物业费是因为与物业公司之间存在相关纠纷没处理所致的，物业公司主张的滞纳金及维权费用的请求，法院不予支持。
三、小区违规私搭乱建多，业主拒缴物业费，法院责令业主交纳物业费。法院认为：物业公司按合同约定，有义务制止业主搭建违法建筑，并上报相关行政管理部门，但物业公司并无任何行政强制权，无法对违建拆除。因此，物业公司尽职履责，对违建业主及时制止，并将违建情况、履职证据等上报行政管理部门，即为尽到合理义务，业主不得以此拒缴物业费。
各位读者看到这里，是不是觉得，法律怎么都是规定业主的义务，业主难道就约束不了物业公司吗？
可以约束。对于业主和物业公司关系中最核心的物业费问题，业主可以采取多种方式维护自身权益——1、成立业主委员会，业主们拧成一股绳，成立业主委员会，与物业公司进行履约磋商、对物业公司进行监督，在物业公司违约、严重侵害业主权益等条件下甚至可以解聘物业公司；2、积极收集物业乱收费的证据。当发现物业公司有乱收费的行为时，业主应积极收集相关的证据，以便向相关部门投诉、举报或诉讼维权。
其实，要解决物业费纠纷、改善双方关系，需要业主与物业公司共同发力。
业主应当通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，在享受物业服务权利的同时，履行按时、如期缴纳物业费的义务；在权益受到侵害时，以有效的证据、正确的途径依法维权。
物业公司要不断增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持；发生分歧要主动协商或在人民调解、行业调解、行政调解等主持下及时协商解决，要尽量避免因诉讼增加双方负担、扩大经济损失。
诚实守信、平等相待、互惠互利，才能营建业主、物业公司和谐共处、畅享发展成果的良好局面。（庞启程）
